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北京准地王竞拍前暂停出让 楼市高涨不断遭打压

http://www.cn480.com时间:2013-05-28 07:06来源:证券日报

  市场分析人士表示,叫停“准地王”地块的出让是为了遏制房价大涨预期,预计后市将还有管理市场预期的政策落地
 
  就在现场竞价前一天,备受关注的北京丰台区花乡夏家胡同地块被北京市国土资源局紧急叫停。在此之前,已经有不少知名房企表达了对该地块的兴趣。
 
  而根据中原地产市场研究部统计数据显示,今年上半年北京市的土地出让金投入已经达到了617.888亿元,较去年同期增长了3.5倍,接近2012年全年的土地出让金647.9183亿元,预计年内土地出让金有望回到千亿元以上的额度。
 
  显然,土地出让金额大增已经使市场滋生了对房价高涨的预期。对此,多位业内人士向《证券日报》记者表示,如果上述“准地王”地块顺利成交,晋升北京市年内住宅单价地王并无悬念。如此一来,北京楼市房价大涨的预期将不断升级,市场或将滋生“恐慌性”购房现象。政府暂停该地块的出让,无异于在打压房价大涨的市场预期。
 
  地段稀缺高楼面价成必然
 
  5月27日,北京市国土资源局以公告的方式宣布,因故暂停北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目(配建“公共租赁住房”)(京土整储挂(丰)[2013]041号)挂牌出让活动。至于何时再度出让,公告中并未提及。
 
  按照此前计划,夏家胡同地块将于5月28日进入现场竞价环节。
 
  出让公告显示,该地块位于北京西南三环之内,丰台区花乡纪家庙区域,东至花乡纪家庙村,南至康辛路,西至现状柳村路,北至夏家胡同村界。出让面积14.4万平方米,规划建筑面积7.66万平方米,为二类居住用地;地块挂牌出让起始总价为13.1亿元,竞买保证金为4亿元。截至5月24日,该地块已获得7次网上报价至13.52亿元。
 
  另根据出让要求,该地块将配建建筑面积不少于10000平方米的“公共租赁住房”。而在剔除配建的1万平方米的公共租赁房后,该地块的起始楼面地价约为1.97万元/平方米。
 
  同时,该地块设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场竞报公共租赁房面积的方式确定竞得人。
 
  据了解,2012年3月公布的北京《2011-2015年国有建设用地供应计划》中明确指出,三环路以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地,四环路以内原则上不再新增供应集中建设的经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。
 
  因此,地处三环内的夏家胡同地块可谓是真正的稀缺资源,其周边小区的价格普遍在35000元/平方米,较新一些的小区单价则超过40000元/平方米。
 
  旭辉集团土地拓展部经理黄辉探访地块现场之后就曾对媒体表示,该地块位置稀缺,成交楼面地价有望达到35000元/平方米,再加上建安等开发成本,该地块上所建楼盘的销售价格或将达到70000元/平方米。
 
  中原地产研究部总监张大伟也表示,“夏家胡同地块如果出让,必然产生高价,在目前整体市场土地价格敏感的情况下,将进一步影响人们对住宅价格上涨的预期。”
 
  “准地王”命运多舛
 
  而自去年以来,北京市国土资源局已经多次叫停了热点地块的土地出让。
 
  去年9月18日,朝阳区来广营R2二类居住用地被宣布“因故暂停”。数日之后的9月21日,北京市国土资源局又紧急叫停了大兴、丰台、怀柔、通州、亦庄开发区十宗地块的出让。对于叫停的原因,北京市国土资源局表示,“主要是为了贯彻落实国土资源部关于房地产调控的有关要求,稳定市场预期。”
 
  此外,值得一提的是,2012年年底曾轰动一时的农业展览馆“准地王”地块的出让就遭遇了“胎死”。当时,该地块起始价高达20亿元,折合起始楼面价3.38万元/平方米,业内曾一度认为该地块出让楼面地价或将直逼4万元∕平方米,甚至超过4.3万元∕平方米的北京历史单价最高的楼面地价。
 
  但令市场意外的是,原定于2012年12月31日挂牌竞拍的上述地块,2012年12月19日被暂停出让。此后,近半年时间已经过去,在北京市土地整理储备中心至今依然查不到该地块的任何出让纪录。
 
  如此看来,同样在极为敏感的时期遭到出让叫停的丰台区夏家胡同地块也有可能步农业展览馆地块的后尘,比起时下不少“地王”的尴尬命运,“准地王”命运可谓多舛。
 
  打压房价高涨市场预期
 
  事实上,“上述‘准地王’地块在竞拍前一天遭到叫停,这是政府希望减弱房价上涨的预期”,美联物业全国研究中心向《证券日报》记者表示,地王的产生不仅将致使项目本身未来定价较高,而且也会带动周边住宅价格上涨。
 
  与此同时,自“国五条”颁布以来,各地土地市场地王频现,土地市场成交量和成交价节节攀升,这显然加剧了楼市房价大涨的预期。
 
  对此,张大伟也向记者表示,细则落地之后,虽然北京楼市成交量呈下滑状态,但从全国市场看,大部分市场细则落地力度有限,导致了整体市场依然处于高位。更为值得注意的是,多数房企一季度销售业绩良好,相比于以往,资金链最为宽裕,这导致房企在全国各地拿地的积极性都明显上涨。
 
  此外,部分房企将在京斩获土地视为地方性房企升级为全国性开发商的手段,因此北京土地市场的竞争更为激烈,这对房价大涨的市场预期显然是正向影响的。
 
  “每当北京楼市预期高涨之势,政府都会有对应的措施与之对应。例如,2013年1月,暂停出让朝阳区豆各庄乡土地,包括此次暂停丰台区夏家胡同地块都是最好的说明。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者表示,2012年年以来,从楼市成交量价开始反弹中可以窥见,只要有类似“地王”频现或者楼盘“抢购”的事件发生,就会扰乱正常的市场格局。据此看来,政府暂停敏感地块的出让并不意外。
 
  此外,胡景晖还强调,后市调控市场预期会成为一个重要目标,预计将有相关政策或者手段陆续落地执行。
 
  房企重回一线城市
 
  不过,随着住宅市场的持续回暖,即便政府叫停了热点地块的出让,但是一线城市的其他土地仍然遭到诸多房企的追捧。
 
  仅5月份,北京便有多宗地块的现场竞拍出现数十轮举牌的情况。如:泰禾以11.25亿元摘得台湖镇B-03地块;北京世纪鸿拿下通州区台湖镇B-23地块F3其它类多功能用地;保利地产(行情,资金,股吧,问诊)联合首开股份(行情,资金,股吧,问诊)成功拿下大兴旧宫宅地;北京城建(行情,资金,股吧,问诊)拿下大兴区魏善庄镇北区、西区AA-25地块F3其它类多功能用地项目;万科、金第联合拿下大兴区新城核心区I、J组团0101-009、012地块商业金融、广场用地。
 
  除北京外,上海浦东新区周浦镇08单元06-07地块被绿地集团夺得;越秀城建在广州以24亿元配建4.2万平方米保障性住房夺得海珠南洲路地块,成为广州单价新地王;同日,广州梅花园地块则被佳兆业以近8亿元夺得。
 
  对于一线城市土地再次被房企追捧,私募地产基金高和资本董事长苏鑫就表示,“一线城市土地市场的新一轮白热化并非偶然,核心原因有两点。首先是一轮接一轮的政策调控拉升了开发商的投资风险,风险上升的结果势必是防御策略。于是,‘哪些城市更安全’成为各大房企最为关心的问题。不言而喻,人流和资金流越聚集的城市越安全,所以就有了房企从二线城市回归一线城市的潮流,地域的收缩好似刺猬缩成一团以防不测;第二点,面对房地产调控的冲击,一线城市房价坚挺的表现也佐证了第一条判断的正确性,这更加坚定了房企在一线城市拿地的动力,位置越好安全边界越高。”


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